SAC × Price: diferenças práticas

Para a comparação ser justa, os dois sistemas precisam partir de valor financiado, taxa de juros e prazo idênticos. Neste guia, usamos R$ 300.000, taxa efetiva de 10% ao ano (0,7974% ao mês) e 360 meses, sem seguros ou tarifas. Os detalhes de cada sistema estão nos guias sobre SAC e sobre Tabela Price.

A prestação do SAC começa R$ 687,91 acima da Price (27% mais alta) e vai caindo cerca de R$ 6,65 por mês. No exemplo, ela passa a ser menor que a prestação fixa da Price a partir da parcela 105, ou seja, depois de aproximadamente 8 anos e 9 meses. Daí em diante, o SAC pesa menos no orçamento mês após mês.

Isso significa que, durante pouco mais de oito anos, quem escolhe o SAC paga mais por mês, e que, nos 21 anos restantes, paga menos. O valor total pago acompanha esse movimento: até o décimo ano, o SAC já desembolsou R$ 339.622,92 contra R$ 304.520,70 da Price, mas a dívida restante é de R$ 200.000,00 contra R$ 270.933,73.

Pagar mais nos primeiros anos não é um custo perdido. No SAC, cada real a mais de prestação reduz mais rápido a dívida. Após cinco anos, o titular do SAC pagou R$ 29.512,32 a mais que o da Price, mas deve R$ 38.865,67 a menos. Em dez anos, pagou R$ 35.102,22 a mais e deve R$ 70.933,73 a menos.

Para quem planeja vender, refinanciar ou quitar o imóvel nos primeiros anos, esse saldo menor é decisivo: ele define quanto sobra da venda depois de liquidar a dívida e qual a proporção financiada em relação ao valor do imóvel (o LTV, tema de outro guia desta série).

Existe uma forma objetiva de comparar os dois fluxos. Suponha que, escolhendo a Price, você invista todo mês a diferença entre a prestação do SAC e a da Price (e, quando o SAC ficar mais barato, retire essa diferença da aplicação). Ao final do contrato, quanto sobra depende da taxa de rendimento dessa aplicação.

Se a aplicação render exatamente a mesma taxa do financiamento, no exemplo 10% ao ano, os dois caminhos terminam com o mesmo patrimônio em qualquer horizonte, seja 5, 10 ou 30 anos. Isso acontece porque, com a mesma taxa, os dois sistemas representam apenas fluxos de caixa diferentes para a mesma dívida.

• Se você consegue investir a diferença a uma taxa líquida maior que a do financiamento, a Price tende a deixá-lo em melhor situação patrimonial.
• Se o seu rendimento líquido for menor que a taxa do financiamento, o SAC tende a ser superior.
• Se você não investiria a diferença (ela seria consumida), o SAC leva vantagem pelo menor custo total: no exemplo, R$ 181.762,39 de diferença nos 30 anos.

1. 1Comece pelo fluxo de caixa: a primeira prestação do SAC cabe no orçamento com folga? Se não couber, a Price pode ser a única forma de manter o financiamento dentro do limite de renda.
2. 2Defina o horizonte provável: financiamentos costumam ser encerrados antes do fim do prazo contratual por venda, portabilidade ou quitação. Quanto menor o horizonte, maior o peso do saldo devedor.
3. 3Estime o que faria com a diferença: investir de forma consistente, usar para amortizar ou consumir. Cada resposta leva a uma conclusão diferente.
4. 4Verifique as condições reais de cada sistema na proposta: banco, linha de crédito e taxa podem variar entre SAC e Price, e uma taxa diferente muda tudo.

• Comparar prestações iniciais ignorando que o SAC fica mais barato a partir de certo ponto.
• Comparar apenas totais pagos sem olhar o saldo devedor, que pode ser decisivo se o imóvel for vendido antes do fim.
• Ignorar a variável "o que fazer com a diferença": ela é a chave econômica da comparação.
• Usar taxas diferentes para os dois sistemas e atribuir a diferença ao sistema, e não à taxa.

Os números deste guia são ilustrativos e não incluem seguros, tarifas ou correção do saldo. Para a sua situação real, simule com a taxa e o prazo da proposta recebida.