Como funciona o financiamento SAC

SAC significa Sistema de Amortização Constante. A palavra que importa é "constante": o valor que reduz a dívida em cada parcela é fixo e igual ao valor financiado dividido pelo número de meses. Se você financia R$ 300.000 em 360 meses, a amortização será de R$ 833,33 em todas as parcelas, da primeira à última.

A prestação, porém, não é constante. Ela é a soma de duas partes: a amortização (fixa) e os juros do mês (variáveis). Os juros são calculados sobre o saldo devedor que sobrou depois da parcela anterior. Como o saldo diminui um pouco a cada mês, os juros também diminuem, e a prestação acompanha essa queda.

Contratos costumam informar a taxa em base anual. Para transformá-la em taxa mensal equivalente, o simulador do Senso Financeiro usa a conversão composta: taxa mensal = (1 + taxa anual)^(1/12) − 1. Com 10% ao ano efetivos, a taxa mensal fica em aproximadamente 0,7974%. Dividir 10% por 12 daria 0,8333%, um número maior que não reproduz a taxa efetiva anual informada.

Considere um financiamento de R$ 300.000, taxa efetiva de 10% ao ano (0,7974% ao mês) e prazo de 360 meses, sem seguros nem tarifas. A amortização mensal é 300.000 ÷ 360 = R$ 833,33.

• Parcela 1: juros de 300.000 × 0,7974% = R$ 2.392,24; prestação de R$ 833,33 + R$ 2.392,24 = R$ 3.225,58.
• Parcela 360: o saldo restante é de apenas R$ 833,33; juros de R$ 6,64 e prestação de R$ 839,98.
• Soma dos juros ao longo dos 30 anos: R$ 431.799,70, o equivalente a cerca de 144% do valor emprestado.
• Total pago: R$ 731.799,70.

Repare que, depois de cinco anos, a dívida caiu exatamente um sexto, de R$ 300.000 para R$ 250.000. Essa previsibilidade no ritmo de queda do saldo é uma característica marcante do SAC e facilita calcular quanto falta pagar em qualquer momento.

A primeira parcela do SAC é a mais pesada do contrato. Neste exemplo, ela consome R$ 3.225,58 por mês, enquanto a última exige R$ 839,98. Por isso, o que costuma limitar a contratação é a renda: muitas instituições avaliam se a primeira prestação cabe em uma fração da renda familiar comprovada, e o limite exato varia conforme a linha de crédito e a política do banco.

Esse mesmo desenho tem um efeito positivo ao longo do tempo. Quando a renda cresce e a prestação cai, o peso do financiamento no orçamento diminui de forma acentuada. Em um horizonte de dez anos, a parcela do exemplo já é cerca de 25% menor que a inicial.

• Menor custo total de juros: como o saldo cai mais rápido, a soma dos juros é menor que a de uma Tabela Price com a mesma taxa e prazo.
• Saldo devedor previsível: ajuda quem pretende vender o imóvel ou amortizar antecipadamente, porque a dívida cai de forma linear.
• Exige folga de renda no início: a prestação inicial é maior que a da Price, o que pode reduzir o valor máximo aprovado.
• Não protege contra outros custos: seguros obrigatórios, tarifas e atualização do saldo (por exemplo, pela TR) não fazem parte da fórmula básica do SAC e podem elevar a prestação real.

1. 1Comparar a prestação inicial do SAC com a da Price e concluir que a Price "sai mais barata". A prestação menor vem acompanhada de um custo total de juros maior.
2. 2Olhar apenas a primeira parcela. Em contratos longos, a trajetória inteira do orçamento importa mais do que o primeiro mês.
3. 3Ignorar custos que não aparecem no cronograma: seguros, tarifas, ITBI, registro e escritura.
4. 4Dividir a taxa anual por 12 sem verificar se o contrato usa taxa efetiva ou nominal.
5. 5Esquecer que o valor financiado não inclui a entrada: o desembolso inicial total é entrada mais custos de aquisição.

Com a mecânica do SAC clara, o passo seguinte é compará-lo com a Tabela Price sob as mesmas condições e, depois, avaliar como a prestação se encaixa no resultado do imóvel como um todo. O Raio-X Financeiro mostra se o aluguel esperado cobre a prestação, e o comparador Comprar ou Alugar coloca o financiamento ao lado da alternativa de investir o capital.