Como funciona a Tabela Price

A Tabela Price parte de uma pergunta simples: qual prestação constante, paga durante n meses, quita exatamente um empréstimo de valor PV à taxa mensal i? A resposta é a fórmula da prestação (PMT) da matemática financeira.

Definida a prestação, cada mês segue a mesma rotina: os juros são calculados sobre o saldo devedor atual, e o que sobra da prestação depois de pagar os juros é a amortização. Como o saldo é maior no começo, os juros iniciais são grandes e a amortização inicial é pequena. Conforme o saldo cai, os juros diminuem e a amortização cresce na mesma proporção, porque a soma dos dois é sempre a mesma PMT.

• Juros do mês k = saldo devedor do mês k−1 × taxa mensal.
• Amortização do mês k = PMT − juros do mês k.
• Saldo devedor do mês k = saldo do mês k−1 − amortização do mês k.

Com os mesmos dados usados no guia de SAC (R$ 300.000, taxa efetiva de 10% ao ano, equivalente a 0,7974% ao mês, 360 meses, sem seguros e tarifas), a prestação da Tabela Price fica em R$ 2.537,67, constante durante todo o contrato.

• Parcela 1: juros de R$ 2.392,24 e amortização de apenas R$ 145,43. Cerca de 94% da primeira prestação são juros.
• Parcela 360: a amortização chega a aproximadamente R$ 2.517 e os juros caem para cerca de R$ 20.
• Total pago: R$ 913.562,09, dos quais R$ 613.562,09 são juros, mais que o dobro do valor emprestado.

O dado mais revelador é o primeiro: depois de cinco anos pagando R$ 152.260,35, o saldo devedor caiu apenas R$ 11.134,33. Quem pretende vender o imóvel ou antecipar parcelas nos primeiros anos precisa saber que quase todo o dinheiro pago até ali foi para juros.

A previsibilidade é o principal atrativo da Price: o orçamento mensal destinado ao financiamento não muda (excluídos reajustes por outros componentes do contrato, como seguros ou correção do saldo). A prestação inicial também é menor que a do SAC para o mesmo valor, prazo e taxa. No exemplo, R$ 2.537,67 contra R$ 3.225,58, uma diferença de R$ 687,91 por mês no começo do contrato.

Essa diferença permite aprovar um valor maior com a mesma renda ou aliviar o fluxo de caixa nos primeiros anos. Em contrapartida, o custo total é maior, e o saldo devedor permanece alto por mais tempo, o que reduz o patrimônio efetivamente construído no imóvel nos primeiros anos.

• Confirme se a taxa do contrato é efetiva ou nominal e converta para a mesma base antes de comparar propostas.
• Verifique como o saldo devedor é atualizado. Se houver correção por índice, a prestação pode crescer mesmo na Price.
• Considere o horizonte de permanência. Para quem fica pouco tempo com o financiamento, a lenta queda do saldo pesa mais do que a prestação menor.
• Peça o Custo Efetivo Total (CET), que reúne juros, seguros e tarifas, e compare esse número, não apenas a taxa de juros.

1. 1Achar que pagar a mesma parcela por anos reduz a dívida na mesma velocidade. Nos primeiros anos, a maior parte vai para juros.
2. 2Confundir prestação menor com financiamento mais barato. A comparação correta usa o custo total e o saldo devedor em cada ponto do tempo.
3. 3Esquecer que o valor da prestação depende fortemente do prazo. Reduzir de 30 para 20 anos eleva a prestação da Price do exemplo de R$ 2.537,67 para R$ 2.809,92 e reduz o total de juros de R$ 613.562 para R$ 374.380.
4. 4Comparar Price e SAC com taxas ou prazos diferentes. A comparação só é válida com valor financiado, taxa e prazo idênticos.

O simulador de financiamento permite alternar entre Price e SAC com os mesmos dados e comparar a evolução do saldo devedor. Para decidir entre os dois sistemas, leia também o guia de diferenças práticas, que mostra em que ponto do contrato as curvas se cruzam e como o horizonte de permanência muda a conclusão.