O que é LTV em financiamento imobiliário

No momento da compra, o LTV é simplesmente o valor financiado dividido pelo valor do imóvel. Se você compra um imóvel de R$ 400.000, dá R$ 100.000 de entrada e financia R$ 300.000, o LTV inicial é de 75%. O complemento, 25%, é a participação inicial do comprador no bem.

Dois detalhes importam. Primeiro, o LTV muda a cada mês: o numerador (saldo devedor) cai com as amortizações e o denominador (valor de mercado) varia com o mercado imobiliário. Segundo, os custos de aquisição (ITBI, registro, escritura) normalmente não entram no cálculo, porque não aumentam o valor do imóvel, mas exigem caixa além da entrada.

• Aprovação e taxa: instituições financeiras limitam o percentual financiado conforme a linha, o sistema de amortização e a política de crédito. É comum encontrar limites entre 50% e 80% do valor do imóvel, mas o número exato depende de cada instituição e muda ao longo do tempo.
• Margem de segurança: com LTV baixo, o imóvel pode perder valor sem que a dívida supere o bem. Com LTV alto, uma queda de preço pode deixar o saldo devedor maior que o valor de venda.
• Alavancagem: financiar mais amplia o ganho percentual sobre o capital próprio quando o imóvel se valoriza, e amplia também a perda quando ele não se valoriza.
• Refinanciamento e portabilidade: quanto menor o LTV atual, mais fácil negociar condições melhores ou usar o imóvel como garantia em outras operações.

Usando o financiamento de R$ 300.000 a 10% ao ano e 360 meses (o mesmo dos guias de SAC e Price), a velocidade de queda do saldo devedor é diferente em cada sistema. Considere dois cenários para o imóvel de R$ 400.000 após cinco anos: valor estável e valorização de 4% ao ano, que o leva a R$ 486.661,16.

A diferença entre os sistemas fica nítida: no SAC, o LTV com valor estável cai de 75% para 62,5% em cinco anos; na Price, para apenas 72,2%. A valorização do imóvel acelera a queda nos dois casos, mas não elimina a diferença.

Em termos de patrimônio, o imóvel valorizado a R$ 486.661,16 deixa ao comprador R$ 236.661,16 no SAC e R$ 197.795,49 na Price, antes de custos de venda. Em ambos os casos, a participação inicial de R$ 100.000 mais que dobrou em cinco anos, e a diferença entre os sistemas, de R$ 38.865,67, é exatamente a diferença de saldo devedor.

Considere o mesmo imóvel no primeiro dia, mas com valor de mercado 20% menor, ou seja, R$ 320.000, enquanto o saldo devedor é de R$ 300.000. O LTV salta de 75% para 93,75%, e o patrimônio líquido do comprador cai de R$ 100.000 para R$ 20.000. Uma queda de 20% no preço eliminou 80% do capital próprio colocado. Esse é o efeito da alavancagem em ação.

1. 1Calcule o LTV inicial e o limite que a instituição aceita para a sua linha. Se o limite for menor do que o valor que você pretendia financiar, a diferença precisa ser coberta com entrada.
2. 2Projete o LTV nos anos seguintes com o sistema de amortização que pretende contratar. O SAC reduz o LTV mais rápido.
3. 3Faça um teste de estresse: qual seria o LTV se o imóvel valesse 10% ou 20% menos no momento em que você pudesse precisar vender?
4. 4Compare o patrimônio líquido do imóvel (valor menos saldo devedor) com o que o mesmo capital renderia em outras aplicações, como no comparador Imóvel × Investimentos.

• Achar que o LTV é fixo. Ele varia com amortização e com o valor de mercado.
• Calcular o LTV sobre o preço pago em vez do valor atual de mercado.
• Incluir os custos de aquisição como se fossem parte do valor do imóvel.
• Interpretar LTV baixo como sinônimo de bom negócio: ele mede risco de endividamento, não a qualidade do investimento.
• Ignorar que as regras de limite de financiamento mudam com o tempo e com a instituição, e que o valor de avaliação do banco pode diferir do preço de compra.