Como funciona o INCC no imóvel na planta

O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) mede a variação mensal do custo de construir imóveis residenciais no país. Existem variações do índice, como o INCC-M, calculado pela FGV. Já o CUB (Custo Unitário Básico) é um valor por metro quadrado calculado pelos Sinduscons de cada estado, que também serve de referência de correção em alguns contratos.

A lógica econômica é proteger a incorporadora da elevação do custo da obra durante a construção: se o custo de materiais e mão de obra sobe, o saldo que o comprador ainda deve é atualizado na mesma direção. Para o comprador, isso significa que o valor nominal escrito no contrato é apenas o ponto de partida.

A correção é composta: o fator acumulado até um mês é o produto de (1 + índice) de cada mês desde a data-base. Uma parcela que vence no mês k é corrigida por esse fator acumulado.

Como o fator cresce mês a mês, as últimas parcelas do cronograma são as mais afetadas, e o saldo remanescente na entrega das chaves acumula toda a correção do período. Muitos contratos preveem também uma defasagem: a parcela de um mês é corrigida pelo índice divulgado um ou dois meses antes, porque o INCC e o CUB são divulgados com atraso.

Considere 24 parcelas mensais de R$ 3.000 (total nominal de R$ 72.000) e um INCC hipotético de 0,5% ao mês, equivalente a 6,17% ao ano. O número é apenas ilustrativo: o índice real varia mês a mês e pode ficar acima ou abaixo disso.

• Parcela 1: R$ 3.000 × 1,005 = R$ 3.015,00.
• Parcela 12: fator acumulado de 1,0617; parcela corrigida de R$ 3.185,03.
• Parcela 24: fator acumulado de 1,1272; parcela corrigida de R$ 3.381,48.
• Soma das 24 parcelas corrigidas: R$ 76.677,35, ou R$ 4.677,35 acima do total nominal (+6,5%).

Agora observe o efeito sobre um saldo que fica parado até a entrega. Um saldo de R$ 200.000 corrigido por 24 meses a 0,5% ao mês chega a R$ 225.431,96, ou seja, R$ 25.431,96 a mais. Com 0,7% ao mês, o saldo vai a R$ 236.448,90. Cada décimo de ponto percentual mensal adiciona milhares de reais à dívida de entrega.

• Orçamento durante a obra: a parcela mensal aumenta gradualmente. Se a renda do comprador não acompanha o índice, o peso das parcelas cresce com o tempo.
• Saldo na entrega: o valor a financiar ou pagar à vista na entrega das chaves é maior que o nominal contratado. Se o plano era financiar um percentual fixo do preço, o valor real financiado pode ser maior.
• Comparação com outras opções: para comparar um imóvel na planta com um pronto, o fluxo de pagamento corrigido, e não o preço de tabela, é o que deve entrar na análise.
• Fase pós-obra: depois das chaves, o saldo devedor costuma ser financiado ou passar a ser corrigido por outro índice, conforme o contrato. Confira a cláusula de correção pós-habite-se.

O simulador do Senso Financeiro não busca séries históricas de INCC ou CUB em tempo real: o usuário informa a taxa mensal esperada. Também não modela juros de obra de financiamento associativo, tributos cartorários pós-habite-se, multas contratuais ou seguros da construção. O custo nominal total é uma soma de desembolsos no tempo e não um valor presente.

1. 1Considerar que o preço de tabela é o que será efetivamente pago. Ele é o valor-base antes da correção.
2. 2Projetar o INCC dos últimos meses como se fosse permanente. Para prazos longos, vale rodar cenários de índice menor e maior.
3. 3Esquecer a defasagem do índice, que desloca o momento em que cada variação é repassada às parcelas.
4. 4Ignorar a correção sobre parcelas intermediárias (balões), que costumam ser as mais afetadas por serem pagas mais tarde.
5. 5Ignorar o custo de oportunidade: valores pagos durante a obra deixam de render em outras aplicações.