Análise de Imóvel na Planta
Fluxo de pagamento, correção monetária e saldo na entrega. Compreenda como o preço contratual evolui ao longo da construção, quanto a indexação acrescenta ao desembolso e planeje a quitação ou financiamento bancário das chaves.
Dados do Contrato de Compra e Venda
Informe o valor nominal fixado no contrato e o cronograma previsto para entrega das chaves.
Valor de face estipulado no instrumento contratual na data de assinatura (antes de qualquer reajuste).
Mês de início (mês 0 do cronograma de desembolsos).
Conclusão das obras e quitação do saldo residual.
Como o Preço do Imóvel Evolui até a Entrega?
Linha do Tempo Financeira da Obra
Acompanhe a decomposição entre o valor base contratado e a correção monetária em cada desembolso.
Evolução do Saldo Devedor Durante a Obra
Acompanhe como o saldo residual devido à construtora evolui antes do repasse final das chaves (INCC-M).
Durante a fase construtiva, o indexador (INCC-M) incide sobre a totalidade do saldo devedor pendente. Se você possui um saldo remanescente elevado e paga parcelas mensais moderadas, o reajuste mensal incide sobre o total da obrigação antes de deduzir a parcela. O ponto final do gráfico representa o saldo corrigido consolidado na entrega.
Composição dos Desembolsos por Tipo de Parcela
Veja quanto do reajuste do INCC-M incidiu em cada etapa do seu plano de pagamento.
| Tipo de Pagamento | Qtd | Valor Base | Correção Monetária | Valor Total Pago | % do Fluxo |
|---|---|---|---|---|---|
| Sinal / Entrada Inicial | 1 | R$ 100.000,00 | R$ 0,00 | R$ 100.000,00 | 17.9% |
| Parcelas Mensais | 8 | R$ 35.248,00 | +R$ 640,42 | R$ 35.888,42 | 6.4% |
| Intermediárias (Balões) | 2 | R$ 40.000,00 | +R$ 1.466,23 | R$ 41.466,23 | 7.4% |
| Parcelas Únicas / Reforços | 1 | R$ 40.000,00 | +R$ 1.629,11 | R$ 41.629,11 | 7.4% |
| Saldo na Entrega das Chaves | 1 | R$ 324.752,00 | +R$ 15.935,65 | R$ 340.687,65 | 60.9% |
| Total Acumulado | 13 | R$ 540.000,00 | +R$ 19.671,41 | R$ 559.671,41 | 100,0% |
Cenários de Reajuste pelo INCC-M
Compare o impacto de variações no comportamento do índice sobre o valor final do imóvel.
Aviso de Neutralidade Contratual: INCC e CUB são tratados nesta ferramenta como indexadores configuráveis. A regra efetiva de aplicação depende exclusivamente das cláusulas do contrato informado pelo usuário.
O motor não presume que um índice específico, uma defasagem específica ou uma determinada mecânica de reajuste seja universal no mercado brasileiro.
1. Preço Contratual e Reconciliação do Fluxo Base
O valor de face assinado no contrato é distribuído nas parcelas de entrada (sinal), parcelas mensais, balões intermediários e saldo de entrega. Antes de qualquer cálculo de correção, o motor audita que a soma dos valores nominais base concilia perfeitamente com o preço contratado.
2. Fator Acumulado Composto de Reajuste
Para cada parcela corrigível que vence no mês m, o motor apura o produto acumulado das taxas mensais aplicáveis desde a data-base contratual:
3. Defasagem de Divulgação (Lag do Índice)
Como os índices da construção civil (como o INCC-M da FGV e o CUB dos Sinduscons estaduais) costumam ser divulgados no final do mês ou no início do mês subsequente, muitos contratos estabelecem defasagem de 1 ou 2 meses para apuração do reajuste das parcelas.
4. Financiamento Pós-Obra e Custo Nominal Total
Se o comprador optar por financiar o saldo devedor na entrega das chaves, o motor integra o cálculo unificado de financiamento (SAC ou PRICE). O custo nominal total é a soma dos desembolsos corrigidos realizados durante a obra mais a totalidade das prestações futuras do banco. Esse indicador reflete o desembolso nominal total no tempo, e não o valor presente líquido (VPL).
Limitações Desta Versão (MVP)
- Nesta etapa, o simulador não se conecta a APIs externas para coletar séries históricas em tempo real de FGV ou Sinduscon;
- Não são contemplados juros de obra de crédito associativo bancário (ex: fase de evolução de obra da Caixa Econômica Federal);
- Não inclui tributos cartorários pós-habite-se (ITBI, emolumentos de registro e escritura), multas contratuais ou seguro DFI/MIP da construção.